업무사례
공사대금
완수된 공사에는 반드시 정당한 대가가 따라야 합니다. 미지급된 공사대금, 치밀한 증명으로 회수해 드립니다.
건축주(도급인)와 시공사(수급인) 간에 발생하는 기성금 미지급, 추가 공사비 청구, 설계 변경에 따른 대금 조정 등 공사 계약 전반에서 발생하는 금전적 갈등을 법률적으로 해결합니다.
공사대금 개요
공사대금 분쟁은 현장의 기록이 승패를 좌우합니다. 건축주는 작은 하자라도 찾아내어 대금 지급을 미루려 하고, 시공사는 추가된 업무에 대해 정당한 보상을 받길 원합니다. 특히 공사가 마무리될 시점에 발생하는 대금 갈등은 기업의 자금 흐름을 막아 심각한 경영 위기를 초래할 수 있습니다.
법무법인 성지파트너스는 거친 현장의 언어를 세련된 법률의 언어로 번역합니다. 우리는 수많은 건설 분쟁 데이터베이스를 바탕으로 건축주의 부당한 대금 삭감 논리를 파쇄하고, 시공사가 쏟은 땀의 가치를 숫자로 증명해 냅니다. 단순히 소송에서 이기는 것을 넘어, 유치권과 가압류 등 모든 수단을 동원해 실제 통장에 돈이 입금되는 순간까지 의뢰인과 함께합니다.
공사대금 관련 주요 쟁점
기성고 산정 불일치
공사가 진행된 만큼 대금을 청구했으나, 건축주가 공정률이 낮다고 주장하며 대금 지급을 거절하는 상황
설계 변경 및 추가 공사
현장 상황에 따라 설계 변경이나 추가 공사를 진행했음에도, 서면 합의가 없었다는 이유로 비용 지급을 거부당하는 경우
하자 상계 및 지체상금
시공상의 하자가 있다거나 공기가 늦어졌다는 핑계로 공사대금을 일방적으로 삭감하거나 지급하지 않는 상황
공사 중단 및 유치권
대금 미지급으로 공사를 중단하고 현장을 점유(유치권 행사)하려 하나, 건축주의 업무방해 고소나 명도 압박이 거센 상황
성지파트너스의 접근법
객관적 기성고 확정 및 감정 대응
법원 감정 절차에서 시공사의 실제 투입 비용과 공정률이 누락 없이 반영되도록 현장 자료를 법리적으로 재구성하여 변론합니다.
추가 공사비의 실질적 입증
서면 계약서가 없는 추가 공사라 하더라도, 해당 공사가 본 계약 범위를 벗어난 것인지와 건축주의 수혜 여부를 분석하여 '부당이득' 또는 '추가 대금' 논리로 청구합니다.
유치권 행사의 법률적 완결성 확보
유치권이 법적으로 인정받기 위한 요건(점유의 지속성, 채권의 견련성 등)을 철저히 관리하여 건축주의 무분별한 방해 행위에 단호하게 대응합니다.
지체상금의 합리적 감액
공기 지연의 원인 중 건축주의 지시 지연이나 설계 변경 등 시공사에게 책임 없는 사유를 발굴하여 부당하게 부과된 지체상금을 최소화합니다.
진행 절차
공사 계약 및 투입 내역 분석
계약서, 도면, 기성고 청구서 및 지급 내역을 전수 조사하여 미수금을 확정합니다.
내용증명 발송 및 보전처분
대금 지급을 촉구하는 법률 의견서를 발송하고, 건축주의 부동산이나 공사 현장에 가압류를 실행합니다.
공사대금 청구 소송 제기
법원에 소를 제기하고, 필요시 현장 검증과 기성고/하자/시가 감정 절차를 수행합니다.
치열한 법리 공방 및 조정
하자와 대금을 둘러싼 상대방의 반박을 무력화하고, 유리한 조건에서의 조정을 유도하거나 승소 판결을 이끌어냅니다.
강제집행 및 채권 회수
판결문을 바탕으로 부동산 경매 신청이나 채권 압류를 통해 실질적으로 공사대금을 회수합니다.
공사대금 주요 쟁점과 기준
| 주요 쟁점 | 입증 및 대응 수단 | 비고 |
|---|---|---|
| 기성고 확인 | 기성 검사원, 현장 일지, 공정 보고서 | 투입 인력 및 자재 증빙 |
| 추가 공사비 | 구두 지시 녹취, 이메일/메신저, 변경 도면 | 묵시적 합의 여부 확인 |
| 지체상금 방어 | 기상 조건, 불가항력적 사유, 도급인 귀책 | 공기 연장 사유 증명 |
| 하자 상계 대응 | 하자 진단 보고서, 보수비 적정성 검토 | 부당한 대금 삭감 방지 |
| 채권 확보 | 유치권 행사, 부동산 가압류 | 대금 지급 우선순위 확보 |
자주 묻는 질문
계약서에 없는 추가 공사를 했는데, 건축주가 돈을 못 주겠다고 합니다.
계약서가 없더라도 건축주의 지시나 묵시적 승인이 있었고, 그로 인해 건물 가치가 상승했다면 추가 공사비나 부당이득 반환 청구가 가능합니다. 현장 사진과 대화 기록이 핵심입니다.유치권을 행사하면 무조건 돈을 받을 수 있나요?
유치권은 매우 강력한 수단이지만, 점유를 잠시라도 상실하거나 채권의 변제기가 도래하지 않으면 무효가 될 수 있습니다. 반드시 변호사의 자문을 받아 적법하게 점유를 유지해야 합니다.건축주가 하자를 이유로 마지막 잔금 지급을 거부하고 있습니다.
하자가 실제 존재하는지, 그리고 그 보수 비용이 잔금 액수와 비례하는지 따져봐야 합니다. 사소한 하자를 이유로 거액의 잔금 전체를 주지 않는 것은 법적으로 허용되지 않습니다.공사 기간이 늦어졌는데, 지체상금이 공사대금보다 많아질까 봐 걱정입니다.
지체상금은 법원이 부당하게 과다하다고 판단할 경우 직권으로 감액할 수 있습니다. 공기 지연의 귀책 사유를 분석하여 지체 기간을 줄이는 전략이 필요합니다.건축주가 돈을 안 준 상태에서 제3자에게 건물을 팔아버리면 어떡하죠?
소송 전후로 즉시 '부동산 가압류'를 해야 합니다. 이미 팔린 뒤라면 유치권 행사가 가능할 수 있으나, 상황이 복잡해지므로 신속한 보전처분이 최우선입니다.