전세보증금 못 받을 때 — 반환 절차 총정리

임대차 계약이 끝났는데도 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면, 내용증명 발송과 임차권등기명령 신청을 거쳐 지급명령이나 보증금반환소송으로 강제 회수할 수 있습니다. 다만 이사를 하기 전에 임차권등기를 마쳐두어야 대항력과 우선변제권이 유지되므로, 절차의 순서를 지키는 것이 중요합니다.

계약 종료 전, 갱신거절 통지부터 챙기세요

주택임대차보호법 제6조에 따라 임차인이 계약을 연장하지 않고 나가려면 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 임대인에게 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지해야 합니다. (참고로 임대인이 갱신을 거절할 때의 통지 시한은 6개월 전부터 2개월 전 사이로, 임차인의 통지 시한과는 다릅니다.) 이 기간을 놓치면 계약이 묵시적으로 갱신되어 보증금 반환 시점 자체가 뒤로 밀릴 수 있습니다.

내용증명으로 반환 요구 사실을 남기세요

계약 만료일이 다가오는데도 임대인이 반환 의사를 밝히지 않는다면 내용증명을 발송해 두어야 합니다. 내용증명 자체가 보증금을 돌려받는 효력을 갖지는 않지만, 이후 임차권등기명령이나 소송에서 임대인에게 반환을 요구한 시점과 내용을 입증하는 자료로 쓰입니다. 발송일, 계약 만료일, 반환 계좌 등을 구체적으로 적는 것이 좋습니다.

이사 전 임차권등기명령부터 신청하세요

임차권등기명령은 계약이 끝났는데도 보증금을 받지 못한 임차인이 이사를 나가면서도 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있게 해주는 제도입니다(주택임대차보호법 제3조의3). 등기가 완료되기 전에 먼저 이사하면 대항력을 잃어 나중에 경매가 진행되더라도 순위에서 밀릴 위험이 있으므로, 등기 완료 사실을 등기부등본으로 확인한 뒤 이사하는 것이 원칙입니다.

신청 절차와 비용

• 관할: 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 신청합니다.
• 필요 서류: 임대차계약서, 계약 만료 및 반환 요구를 증명하는 자료(내용증명 등), 임대인 인적사항 확인 자료 등이 필요합니다.
• 비용: 인지대, 송달료, 등록면허세(지방교육세 포함) 등 실비가 들며, 당사자 수와 목적물의 시가표준액에 따라 금액이 달라지므로 정확한 액수는 관할 법원 및 등기소 안내를 통해 확인하는 것이 좋습니다.
• 기간: 신청 서류의 보정 여부와 각 법원의 사무 처리 상황에 따라 소요기간이 달라지므로 일률적으로 단정하기 어렵습니다. 신청 전 관할 법원에 문의해두면 도움이 됩니다.

보증금을 받아내는 두 가지 절차 — 지급명령과 반환소송

지급명령

임대인이 반환 의무 자체를 다투지 않을 것으로 예상된다면 지급명령을 활용할 수 있습니다. 지급명령은 서면 심사만으로 진행되어 소송보다 절차가 간단하고 비용도 적게 들지만, 임대인이 이의신청을 하면 통상의 소송 절차로 넘어갑니다.

보증금반환소송

임대인이 다투거나 소재가 불분명한 경우에는 처음부터 보증금반환소송을 제기하는 편이 낫습니다. 소장에 붙이는 인지액은 민사소송 등 인지법 제2조에 따라 소송목적물의 값(보증금액)을 구간별 요율로 계산하며, 여기에 송달료가 별도로 듭니다. 판결까지 걸리는 기간은 사건의 소가와 심급(단독·합의부)에 따라 다르지만, 최근 사법연감 기준 민사 1심 평균 처리기간은 단독사건 약 5~6개월, 합의부 사건 약 1년~1년 1개월 수준이며 개별 사건은 이보다 짧거나 길 수 있습니다.

HUG 전세보증금 반환보증으로 받는 방법

전세 계약 시 HUG(주택도시보증공사) 등의 전세보증금 반환보증에 가입했다면, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관에 대위변제를 청구할 수 있습니다. 통상 임대차 종료 후에도 일정 기간 안에 반환받지 못한 경우 청구할 수 있으며, 보증기관이 임차인에게 먼저 보증금을 지급한 뒤 임대인에게 구상권을 행사하는 구조입니다.

• 청구 시점: 계약이 종료된 뒤에도 보증금을 받지 못한 상태가 일정 기간 이어져야 청구할 수 있습니다.
• 필요 요건: 대항력 유지, 임차권등기 완료 등 요건을 충족해야 하는 경우가 많으므로 가입 상품의 약관을 미리 확인해야 합니다.
• 장점: 임대인의 자력과 무관하게 보증기관을 통해 보증금을 받을 수 있어 소송보다 회수 가능성이 높은 편입니다.

이사 전 반드시 확인할 것

• 임차권등기가 등기부등본에 실제로 기재되었는지 확인한 뒤 이사할 것 — 등기 완료 전에 이사하면 대항력을 잃을 수 있습니다.
• 전입신고와 점유를 계속 유지해야 대항력이 인정되므로, 이사 시점을 등기 완료 여부에 맞춰 판단할 것.
• 반환보증에 가입했다면 청구 기한을 놓치지 않도록 계약서와 보증서를 미리 챙겨둘 것.

본 내용은 일반적인 법률정보이며 구체적 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다. (2026년 8월 기준)