성지파트너스 건설·부동산·기업법무 센터

사진 : 법무법인 성지파트너스 최승준 대표변호사

전세사기를 예방하고 발생 시 효과적으로 대응하기 

위해서는 사전 준비와 법적 절차에 대한 이해가 필수적이다.  

전세사기를 예방하기 위해서는 먼저 부동산의 

권리 관계를 철저히 확인해야 한다. 등기부등본을 

통해 임대인의 소유권을 확인하고, 선순위 근저당권이나 

압류 등 권리제한 사항이 있는지 점검해야 한다.

또한 임대인의 신분증과 등기부등본 상의 소유자를 

대조하여 동일인인지 확인해야 하고, 대리인이 

계약을 진행할 경우 위임장과 인감증명서를 

반드시 요구해야 한다.

보증금이 선순위 채권보다 후순위로 설정되지 

않도록 주의해야 하고, 다가구주택의 경우 각 세대별로 

선순위 보증금이 존재할 수 있으므로 공인중개사를 

통해, 이를 확인하는 것이 중요하다.

적정 전세가격을 검증하는 것도 필수적이다. 전세보증금은 

매매가 대비 80% 이내로 설정하는 것이 안전하며, 

국토교통부 실거래가 공개시스템을 활용해 시세를 

확인해야 한다. 특히 신축 빌라는 매매가와 전세가 간의 

차이가 큰 경우 위험할 수 있으므로 주의가 필요하다. 

깡통전세를 피하기 위해 전세금이 건물 가치를 

초과하지 않는지 반드시 확인해야 한다.

건축물대장을 통해 건물의 용도와 면적을 확인하여 

불법건축물 여부를 점검하는 것도 중요하다.

건축물대장은 정부24에서 조회할 수 있으며, 

주거용으로 등록되지 않은 근린생활시설은 전세 

금반환보증이 제한될 수 있으므로 주의해야 한다. 

또한 임대인의 체납세금 여부를 전국 세무서에서 

확인하여 경매 시 보증금보다 우선하는 체납세금이 

있는지 점검해야 한다.

계약서 작성 시에는 반드시 표준계약서를 사용하고, 

특약사항에 선순위 대출 말소 등의 내용을 명시해야 한다. 

잔금을 입금한 직후에는 전입신고를 완료하고 

확정일자를 받아 대항력을 확보해야 하고, 

HUG 전세보증금 반환보증보험에 가입하여 위험을 

분산하는 것도 필수적이다.

공인중개사의 자격증과 중개업소 등록증을 확인하여 

신뢰할 수 있는 중개업자를 선택하고, 중개사가 

임대인의 신용정보와 주택 권리 관계를 철저히 

확인하도록 요구해야 한다.

전세사기가 발생했을 경우에는 신속하고 체계적인 

대응이 필요하다. 만약 HUG 보증보험에 가입한 

상태라면 계약 종료 후 1개월 이내에 사고통지서를 

제출하여 대위변제를 신청할 수 있다.

이때 보증서, 계약서, 입금 증빙 자료 등을 첨부하여 

심사를 받고 보증금을 우선 지급받을 수 있다. 

임대인이 사망한 경우에는 상속재산 관리인을 법원에 

신청하여 절차를 진행할 수도 있다.

보증보험에 가입하지 않았다면 임차권등기명령을 

신청하여 우선변제권을 확보해야 한다. 이는 법원에 

신청하며, 경매 시 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 

돌려받을 수 있게 한다.

계약서와 전입신고 자료, 확정일자 증명을 준비해 

제출하면 법원이 이를 처리한다. 임차권등기명령을 

신청하지 않았다면, 이사를 하지 않고 거주를 유지해야 

대항력이 유지되므로 주의가 필요합니다.

형사고소는 사기 혐의를 입증하고 법적 압박을 가하는 

데 효과적인 방법이다. 임대인이 이중계약이나 허위 

소유권 주장 등 기망 행위를 했다는 증거를 확보해 

경찰서에 고소장을 제출해야 하고, 계약서, 입금 내역, 

대화 기록 등을 증거로 제시해야 한다.

동시에 민사소송을 통해 보증금 반환 청구를 진행하거나 

임대인의 재산에 가압류를 신청해 처분을 막아야 한다. 

민사소송은 시간이 오래 걸릴 수 있지만, 법적 권리를 명확히 

하고 강제집행의 근거를 마련하는데 필수적이다.

정부의 지원 제도를 활용하는 것도 중요하다. 전세사기 

특별법은 피해자로 인정받은 경우 LH임대주택 제공, 

임차료 지원, 저금리 대출 등의 혜택을 제공한다. 

경매 시 보증금을 우선 변제받는 것도 가능하며, 

신청 시 피해 사실과 관련된 서류를 준비해 제출해야 한다. 

조직적인 사기 피해의 경우 피해자 연대를 구성하여 

집단 소송을 준비하거나 피해자 협의체를 결성하는 것도 

효과적인 대응책이다. 다수 피해자가 함께 수사기관에 

조직적 사기 혐의를 추가로 신고하면 

처벌 강도가 높아질 수 있다.

결론적으로 전세사기는 예방이 최선이며, 발생 시 

신속한 법적 조치가 피해 규모를 줄이는 핵심이다. 

계약 전에 부동산 권리 관계와 가격 적정성을 

철저히 검토하고, 건물 상태와 임대인의 

신용정보를 꼼꼼히 확인해야 한다.

사고 발생 시 HUG 보증보험, 임차권등기명령, 형사고소 

등을 적극 활용하며 정부 지원 제도를 병행하면 피해 회복 

가능성을 높일 수 있다. 특히 전문 변호사의 

도움을 받아 체계적으로 대응하는 것을 권장한다.