｜최승준 성지파트너스 대표변호사

지역주택조합은 겉으로는 ‘시세보다 저렴한 내 집 마련 기회’를 내세우지만, 실제 구조를 들여다보면 투자자에게 상당한 법적·경제적 리스크가 전가되는 방식이라는 점에서 각별한 주의가 요구되는 제도이다.

특히 사업이 좌초되거나 장기간 지연되는 경우, 조합원은 분담금 대부분을 회수하지 못한 채 사실상 ‘무이자 후순위 투자자’에 가까운 지위로 전락하는 경우가 적지 않다.

지역주택조합 사업 구조를 이해하기 위해서는 먼저 사업 주체와 자금 구조를 짚어볼 필요가 있다. 지역주택조합 사업은 일반적인 민간 시행사업과 달리, 전문 시행사가 자기 책임으로 토지를 매입하고 분양을 통해 자금을 회수하는 구조가 아니라, 무주택 세대주 등 자격을 갖춘 조합원이 스스로 조합을 구성해 사업의 명목상 주체가 되는 구조이다.

조합이 토지를 매입하고 설계·인허가·시공사 선정까지의 전 과정을 담당하지만, 실무적으로는 업무대행사와 시공사가 상당 부분을 주도하면서도 법적·재정적 책임은 조합과 조합원에게 귀속되는 비대칭적 구조가 형성되기 쉽다.

조합 설립과 사업 추진 절차를 단계별로 보면, 우선 일정 자격을 갖춘 발기인들이 사업부지를 물색하고 조합설립추진위원회를 구성한 뒤, 업무대행사 선정, 조합원 모집 광고, 예비·본 조합원 가입 계약 체결 등의 과정을 거친다. 이 과정에서 토지 확보는 통상 전체 대상 부지의 80% 내외 동의를 먼저 확보한 후 나머지를 순차적으로 매입하는 방식으로 진행되는데, 잔여 지주가 매도를 거부하거나 과도한 가격을 요구할 경우 사업 전체가 지연되거나 무산될 수 있음에도 불구하고, 홍보 단계에서는 이러한 리스크가 충분히 고지되지 않는 경우가 많다.

조합설립인가 이후에는 사업계획 승인, 시공사와의 공사도급계약, 금융기관 PF 대출 연계 등을 통해 본격적인 사업이 진행되지만, 어느 한 단계에서라도 문제가 발생하면 조합원 분담금이 장기간 묶이거나 상당 부분이 소진되는 결과로 이어질 수 있다.

이러한 구조적 특징 때문에 지역주택조합 사업은 제도 도입 취지와 달리 각종 분쟁과 민원이 끊이지 않고 있다.

국토교통부 조사에 따르면 전국 618개 지역주택조합 중 187개 조합, 약 30%에서 각종 분쟁이 확인됐고, 분쟁 유형으로는 조합 운영상의 비리·불투명성, 탈퇴·환불 지연, 공사비 증액 요구 등 조합원 재산권에 직접적인 영향을 미치는 사안이 다수를 차지한다. 정부가 제도 도입 40여 년 만에 전수 실태점검과 제도 개선에 착수하게 된 것도, 지역주택조합이 ‘서민 주거 공급 수단’이라는 명분을 넘어 실질적으로는 고위험 투자 구조로 기능해 온 측면이 크다는 현실 인식에 기초한 것이다.

투자자, 즉 조합원 입장에서 가장 대표적인 피해 유형은 첫째, 사업 지연 또는 무산으로 인한 분담금 손실이다. 토지 매입 차질, 인허가 지연, 시공사와의 갈등, 금융권 대출 실패 등으로 사업이 수년간 표류하거나 최종적으로 해산되는 사례가 빈번한데, 이 경우 이미 납부한 가입금과 분담금 상당 부분을 돌려받지 못하는 일이 많다. 일부 사례에서는 10년 이상 사업이 지연된 끝에 결국 해산되면서 조합원들이 납입금을 대부분 상실하는 등, 애초 ‘저렴한 분양가’라는 홍보와는 정반대의 결과가 초래되기도 한다. 이처럼 조합원은 공사 진행 이전부터 사실상 무이자·무담보 자금을 장기간 제공하는 투자자 역할을 수행하면서도, 실패 시 보호장치는 매우 제한적인 것이 현실이다.

둘째, 추가 분담금 폭증으로 인한 피해도 빈번하다. 초기 상담 단계에서는 인근 시세 대비 상당한 분양가 할인 효과를 강조하지만, 토지 매입 비용 증가, 설계 변경, 공사비 인상, 금융비용 가중 등의 이유로 사업 도중 추가 분담금이 반복적으로 부과되는 사례가 많다. 실제 일부 사업에서는 조합원 1인당 추가 분담금이 2억 원 이상 발생, 결과적으로 최종 부담액이 일반 분양 아파트보다 오히려 비싸지는 경우도 보고되고 있다. 시공사가 착공 지연과 물가 상승 등을 이유로 최초 계약금액의 50%에 이르는 공사비 증액을 요구하며 분쟁이 발생한 사례는, 조합원에게 공사비 리스크가 그대로 전가되는 구조를 단적으로 보여주는 예이다.

셋째, 탈퇴 및 환불 지연·거부로 인한 분쟁 역시 주요한 피해 유형이다. 조합 설립 초기에는 상대적으로 느슨한 조건으로 탈퇴 및 환불을 설명하는 경우도 있으나, 막상 조합원 수 감소가 사업성에 영향을 미치는 단계에 이르면 정관과 규약을 근거로 탈퇴를 제한하거나, 환불을 지연·거부하는 사례가 적지 않다. 국토교통부 분쟁 유형 통계에서도 조합원 모집·조합설립인가 단계에서 탈퇴·환불 지연 관련 분쟁이 다수 확인되었는데, 이는 조합이 조합원 분담금을 일종의 고정 재원으로 전제하는 구조와 무관하지 않다. 조합원 입장에서는 소비자보호법상의 청약철회와 유사한 수준의 보호를 기대하기 어렵고, 민사소송을 통해서만 환불을 다투어야 하는 경우가 많아 시간과 비용 부담이 상당하다고 할 수 있다.

넷째, 조합 운영의 불투명성과 임원·업무대행사의 비리로 인한 피해도 빈번히 보고된다. 일부 조합에서는 지정된 신탁계좌가 아닌 일반 계좌로 가입비를 수납하여 조합장 등이 업무상 횡령·배임 혐의로 형사 고발되는 사례가 있었고, 토지 매입가를 부풀리거나 용역계약 대가를 부당하게 챙기는 방식으로 조합원 분담금이 유출된 사건도 다수 알려져 있다. 이런 경우 조합원은 형사절차와 별개로 민사상 손해배상청구를 제기해야 하지만, 가해자 자력이 부족한 경우 실질적인 회수 가능성은 크지 않다는 점에서 ‘사후 구제’만으로는 투자자 보호가 충분하다고 보기 어렵다.

다섯째, 허위·과장 광고와 정보 비대칭에서 비롯되는 피해도 심각하다. 사업부지 일대가 이미 뉴타운 사업지구로 지정돼 지역주택조합 방식으로는 사실상 사업 추진이 불가능할 수 있었음에도, 이를 고지하지 않은 채 조합원가입계약을 체결한 사례에서 대법원은 시행대행사의 고지의무 위반을 인정한 바 있다. 또한 토지 확보율, 인허가 진행 상황, 시공사 확정 여부, 예상 입주 시기 등을 과장하거나, 마치 곧 착공·분양이 이루어질 것처럼 홍보하여 조합원을 모집한 후, 실제로는 초기 단계조차 제대로 진행되지 않는 경우도 적지 않다. 결국 일반 수분양자에 비해 사업 정보를 확인할 수 있는 수단이 제한적인 조합원이 구조적으로 불리한 위치에 놓이는 셈이다.

여섯째, 조합원 자격과 지위 관련 분쟁도 투자자에게 예기치 못한 리스크로 작용한다. 지역주택조합은 무주택자 또는 일정 요건을 갖춘 세대주를 대상으로 하기 때문에 조합원 가입 이후 주택을 취득하거나 세대주 요건을 상실할 경우 조합원 자격이 문제되는 사례가 반복적으로 발생하고 있다. 대법원 판례에서도 조합원 자격 상실을 이유로 조합원 지위 부존재 확인을 구한 사건이 다루어졌는데, 조합 규약과 관련 법령 해석에 따라 조합원 지위 유지 여부와 분담금 반환 범위가 달라질 수 있어, 사전에 자격 유지 요건과 상실 시 효과를 면밀히 검토할 필요가 있다. 이처럼 법률관계가 복잡한 구조에서는 투자자가 자신의 권리·의무를 정확히 파악하지 못하고 사업에 참여하는 경우가 많아, 향후 분쟁에서 불리한 위치에 설 수 있다.

결국 지역주택조합 사업은 ‘분양가 할인’이라는 장점 이면에, 토지 확보 실패·사업 지연·추가 분담금·조합 비리·허위 광고·자격 분쟁 등 다양한 위험이 내재된 고위험 구조라는 점을 냉정하게 인식할 필요가 있다.

투자자로서 조합원 가입을 검토한다면, 최소한 ▲토지 확보율과 소유자별 매입 협의 현황 ▲인허가 단계와 지자체 입장 ▲시공사와의 계약 체결 여부 및 공사비 증액 리스크 ▲조합 규약상 탈퇴·환불 조건 ▲자금관리 주체(신탁계좌 여부)와 조합·업무대행사의 이력 ▲조합원 자격 유지 요건을 구체적으로 확인해야 한다.

아울러 조합원가입계약과 각종 약정서의 법적 효과는 일반 소비자 입장에서 직관적으로 이해하기 어려운 부분이 많으므로, 가입 전 단계에서 건설·부동산 분야에 경험이 있는 전문가의 검토를 받는 것이 잠재적 피해를 예방하는 가장 현실적인 안전장치라고 할 수 있다.