사진 = 법무법인 성지파트너스 김의택 대표변호사

[더파워=최수영 기자] 최근 한국부동산원에 따르면 올 1월 전국 빌라(다세대·연립) 거래량은 

6,037건으로 전년도 같은 기간 1만 3,797건에 비해 56.24%(7,760건) 급감했다. 

당시 통계 집계가 시작된 2006년 1월 이후 17년 만에 최저치다. 

전체 거래의 3분의 1가량을 차지하는 서울 빌라 거래가 위축된 영향으로 해석된다. 

올 1월 서울 빌라 거래량은 1,700건으로, 2013년 1월(1,693건) 후 10년 만에 가장 낮은 수준에 그쳤다. 

실제로 집주인이 임차인에게 보증금을 반환하지 않는 사례는 급증하는 추세다. 이에 한국부동산원의 

‘임대차 시장 사이렌’에 의하면 지난 1월 전국에서 발생한 전세 보증사고 금액은 2,232억 2240만 원으로, 

지난해 8월 집계를 시작한 이래 가장 높은 수치였다.

이처럼 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 세입자가 주택도시보증공사(HUG)에 대신 갚아 달라고 

요청한 주택 5가구 중 1가구는 감정평가서를 이용해 전세금 반환 보증보험에 가입한 것으로 나타났다.

또 감정평가서를 이용한 전세 보증보험 사고 금액은 지난해 2,234억 원(960건)으로 집계됐다. 

사고 금액은 △2018년 8억 원 △2019년 22억 원 △2020년 52억 원 △2021년 662억 원으로 

급격히 증가했다.

우선 전세권은 민법 제303조 규정 된 바와 같이 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용·수익하며, 

그 부동산 전부에 대해 후순위권리자, 기타 채권자 보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다고 

명시하고 있다.

전세권설정자(임대인)는 전세금의 이자 수입을 사용료에 갈음하는 것으로 채권인 임차권과 

달리 민법에 규정된 8가지 물권에 해당 된다.

계약한 기간이 만료되어 집을 나왔을 때, 집주인이 전세금을 반환하지 않을 경우, 곧바로 전세권을 

근거로 해 경매법원에 경매 신청을 할 수 있다. 이때 집이 경매로 매각 면 전세권자는 그 매각대금에서 

후순위권리자에 앞서 먼저 전세금을 배당받을 수 있다.

계약이 종료 되었는데도 보증금을 돌려주지 않는다면 임차권등기명령을 진행해야 한다.

설사 임차인이 대항력(임차인이 제3자에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권리)이 생겨 

임차권이 소멸하지 않아 우선변제권을 유지할 수 있다 해당 부동산을 점유하고 있지 않아도 

전세보증금을 가장 우선적으로 반환 받을 수 있다. 임차인은 계약기간까지 거주하다가 

계약이 만류 되었을 때 보증금을 받은 후, 이사를 가면 된다.

또 배당요구 하는 방법으로 ‘권리 신고 및 배당 요구신청서’를 법원에 제출하면 임대차 

계약 해지 의사를 표시한 것으로 간주한다. 매각대금에서 임대차보증금을 받는 방법이 있으며, 

혹은 경매로 나온 주택을 매수하는 방안도 고려해 볼 수 있다.

이어 전세보증금이 소액인 세입자라면 최우선변제권을 통해 배당 절차에서 우선적으로 배당금을 

지금 받을 수 있다. 최우선변제권은 생계가 어려운 소액 전세금의 세입자를 대상으로 낙찰대금에서 

전세금 일부를 먼저 지급하는 제도에 해당한다.

최종적으로 전세보증금을 돌려주지 않아 소송을 제기할 경우, 진행 전 집주인의 재산 등에 

가압류 신청을 하는 것이 도움이 된다. 이는 재판이 진행되는 동안 재산을 처분하거나, 

승소를 하더라도 보증금을 받지 못하는 상황을 대비할 수 있기 때문이다.

이에 법무법인 성지파트너스 김의택 대표변호사는 “전세금반환소송은 돌려받지 못한 

전세보증금을 지급받기 위해 임대인을 상대로 임차인가 제기하는 소송이다. 강제집행을 진행할 수 있는 

집행권원을 확보하게 되며 임대인 재산에 대한 조회와 압류, 경매 등을 통해 전세금을 

확보할 수 있다”고 설명했다.

또 김 변호사는 “전세보증금반환소송을 진행할 때, 임대차 계약성립과 관련하여 

승소 사례를 보유한 전문 변호사를 통해 각 사안에 맞는 체계적인 법률 조력을 받는 것이 도움이 된다”고 조언했다.