사진 = 법무법인 성지파트너스 김의택 대표변호사 

최근 국토부는 경찰청에 수사 의뢰한 전세사기 사건 106건의 

피해자 가운데 20대와 30대가 차지하는 비중이 68.8%에 달한다고 밝혔다. 

구체적으로 30대가 50.9%로 과반을 기록했다. 그 뒤를 20대(17.9%), 

40대(11.3%), 50대(6.6%) 등이 이었다.

실제로 피해자는 수도권에 집중됐다. 서울지역 피해자가 52.8%로 

가장 많았다. 그 다음은 인천(34.9%)과 경기(11.3%), 

지방(1%) 순이었다. 수도권 빌라에 전세로 입주할 수 있는 

보증금이면 지방권에서는 아파트를 구입할 수 있는 수준이라 

지방지역 피해자의 숫자가 상대적으로 적었다.

국민 주거 생활 안정 보장을 목적으로 주택임대차보호법이 제정되었다. 

주거용 건물(주택)을 임차한 대한민국 국민이라면 

누구나 대항요건(주택의 인도, 전입신고, 확정일자)을 갖추면 

주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.

우선 “임대차”란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 

수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 

약정하는 것을 말하는데, 흔히 민법에 따른 전세권 설정등기 없이 

행하는 일반적인 형태인 전세계약 및 월세계약이 여기에 포함된다.

구체적으로 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따르면 ‘임대주택의 

양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 

지위를 승계한 것으로 본다. 계약 만료 의사표시는 내용 증명으로 

하는 것이 실질적인 도움이 된다.

임대인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간, 임차인은 

계약 만료 1개월 전까지의 기간에 계약 갱신을 하지 않겠다는 

통지를 해야 한다.  만일 임대차 기간이 만료 되었음에도 

임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 법원에 

임차권등기명령을 신청할 수 있다.

임차권등기명령에 따라 임차권등기가 되면, 임차인이 이사를 

가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지된다. 

임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 

신청할 수 있다. 다시 말해, 계약기간 만료로 임대차가 

종료된 경우는 물론, 해지의 통고에 따라 임대차가 

종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령 신청이 가능하다.

만일 새로운 임차인이 구해지지 않거나, 집주인이 새로운 

임차인이 들어왔는데도 보증금 반환을 하지 않는다면, 

보증금반환청구소송을 고려해야 한다. 법원에 보증금반환 

청구 소송을 제기하고 승소 판결을 받으면, 그 판결문을 

집행권원으로 부동산 경매를 신청해 매각 대금을 배당받을 수 있다.

특히 임대인이 미리 재산을 임의로 처분하거나 보증금을 

반환하지 않으려 재산을 은닉할 수 있으므로 임대인의 

재산 조회 및 보유 재산에 대한 가압류 가처분 등의 

신청을 미리 할 수 있다.

만약 다른 집을 계약하는 과정에서 보증금을 마련하지 못해 

계약이 취소되거나 무리하게 대출을 받으면서 이자를 

내야 하는 등 손해를 입었다면 이에 손해배상청구도 

제기할 수 있다. 임대차보증금을 반환받기 위해서는 

보증금반환 청구의 요건을 갖춰야 하는데 임대차 계약이 

적법한 절차에 따라 마무리 되어야 한다. 

임대차 보증금반환 분쟁 시 부동산법 전문 변호사의 

체계적인 전략 수립으로 사건을 해결해 나가야 한다.